Wanneer dreigt ontruiming?
Een ontruiming van uw huurwoning kan aan de orde zijn als:
- U een huurachterstand heeft van drie maanden of meer
- U ernstige overlast veroorzaakt voor omwonenden
- Er sprake is van illegale activiteiten in de woning (hennepteelt, drugshandel)
- U de woning zonder toestemming onderverhuurt
- U de woning ernstig verwaarloost of beschadigt
De verhuurder moet altijd eerst een dagvaarding uitbrengen en de zaak voorleggen aan de kantonrechter. Zonder rechterlijk vonnis is ontruiming niet toegestaan.
Stap voor stap: wat moet u doen?
Stap 1: reageer op de dagvaarding
Na ontvangst van de dagvaarding heeft u een beperkte tijd (meestal 2 tot 4 weken) om te reageren. Negeer de dagvaarding nooit — als u niet verschijnt, wijst de rechter de vordering doorgaans bij verstek toe.
Stap 2: schakel direct een advocaat in
Een ontruimingsprocedure is een kantonzaak waarbij u geen advocaat nodig heeft, maar het wordt sterk aangeraden. Een advocaat kan:
- Beoordelen of de gronden voor ontruiming kloppen
- Een verweerschrift opstellen
- Onderhandelen over een betalingsregeling bij huurachterstand
- Wijzen op formele gebreken in de dagvaarding
- Bij de zitting een laatste kans (terme de grâce) bepleiten
Stap 3: betaal de achterstand (indien mogelijk)
Bij huurachterstand als ontruimingsgrond is het betalen van de achterstand vóór de zitting de meest effectieve manier om ontruiming te voorkomen. Als u de volledige achterstand betaalt, zal de rechter de ontruimingsvordering in veel gevallen afwijzen.
Kunt u niet de volledige achterstand betalen? Dan kunt u een betalingsregeling aanbieden. De rechter kan hier rekening mee houden.
Stap 4: verschijn op de zitting
Verschijn altijd op de zitting, ook als u geen advocaat heeft. U kunt de rechter vragen om een terme de grâce — een laatste termijn van doorgaans één maand om de huurachterstand alsnog te voldoen.
De terme de grâce
De terme de grâce (ook wel: respijttermijn) is vastgelegd in artikel 7:280 BW. De rechter kan u maximaal één maand de tijd geven om de achterstand te betalen. Voorwaarden:
- U kunt aannemelijk maken dat u de achterstand binnen een maand kunt betalen
- U heeft niet eerder een terme de grâce gekregen voor dezelfde huurovereenkomst
- De rechter is ervan overtuigd dat u oprecht wilt betalen
Als u de achterstand binnen de gestelde termijn voldoet, vervalt de ontruiming.
Ontruiming bij overlast
Bij ontruiming wegens overlast is de lat hoger. De verhuurder moet bewijzen dat:
- Er sprake is van structurele, ernstige overlast
- De verhuurder u heeft aangesproken en de kans heeft gegeven het gedrag te veranderen
- Andere maatregelen (waarschuwing, buurtbemiddeling) niet hebben geholpen
- De overlast zodanig is dat van de verhuurder en omwonenden niet langer kan worden verwacht dat zij dit dulden
Ontruiming bij illegale activiteiten
Bij hennepteelt of drugshandel in de woning kan de ontruiming snel verlopen. De burgemeester kan bovendien de woning sluiten op grond van de Opiumwet (artikel 13b). Dit staat los van de civiele ontruimingsprocedure.
Bescherming tegen huisjesmelkers
Als uw verhuurder u intimideert of probeert te dwingen de woning te verlaten zonder rechterlijke procedure, is er mogelijk sprake van huisjesmelkerij. Dit is strafbaar. Meld dit bij de politie en schakel een advocaat in.
Arslan & Arslan Advocaten helpt u
Bij Arslan & Arslan Advocaten helpen wij huurders die met ontruiming worden bedreigd. Onze advocaten in Den Haag, Rotterdam, Amsterdam, Utrecht, Eindhoven en Tilburg staan voor u klaar.
Bel 070 4500 300 of bezoek arslan.nl voor directe hulp.