Birçok yabancı, Hollanda'daki kira sözleşmelerinin ev sahibinin isteği üzerine kolayca feshedilebileceğini düşünüyor. Neyse ki durum böyle değil. Hollanda'da yabancılar için de güçlü bir kira koruması vardır. Arslan Advocaten'in kira hukuku avukatları, kira korumasının ne anlama geldiğini, ev sahibinin hangi durumlarda kira sözleşmesini feshedebileceğini ve bir yabancı olarak kendinizi nasıl savunabileceğinizi açıklıyor.
Kira koruması nedir?
Kira koruması, ev sahibinin kirayı öylece sonlandıramayacağı anlamına gelir. Kanun, yabancılar da dahil olmak üzere kiracılara güçlü haklar veriyor. Çoğu durumda ev sahibi, kira sözleşmesini yalnızca mahkeme aracılığıyla ve yalnızca yasal bir gerekçeyle feshedebilir.
Hangi tür konutlar için kira korumasına hak sahibiyim?
Neyse ki kira koruması yalnızca Güney Amsterdam'daki klasik teraslı ev veya popüler apartman dairesi için geçerli değildir. Örneğin, yurt dışı maceranız sırasında üs olarak bir oda kiralayan veya Utrecht kanallarında bir tekne evinde kendini evinde hisseden herkes bu yasal korumadan yararlanabilir. Aşağıda kira korumasının geçerli olduğu konut türlerine genel bir bakış yer almaktadır:- Evler ve apartman daireleri gibi bağımsız konutlar.
- (Öğrenci) odaları, evin yalnızca bir kısmını kiralasanız bile.
- Su üzerinde yaşamayı tercih edenler için yüzen teknelere yönelik demirleme yerleri.
- Tatil parkında bulunmamak kaydıyla karavanlar için arsalar ve kalıcı yerler.
Sözlü kira sözleşmelerinin geçerliliği ve kira koruması
Bazen kira sözleşmeleri siyah beyaz yapılmaz, yalnızca sözlü olarak yapılır. Bir kiracı olarak sizin de kira korumasından yararlanıp yararlanmadığınızı merak edebilirsiniz. İyi haber: Sözlü kira sözleşmeleri Hollanda'da da geçerlidir. Bu, bir yabancı olarak (kağıt üzerinde bir sözleşme olmasa bile) keyfi fesihlere karşı korumanız olduğu anlamına gelir. Bir sorun var: Daha sonra ev sahibinizle bir tartışma çıkarsa sözlü bir anlaşmanın kanıtlanması zor olabilir. Bu nedenle her zaman e-posta veya kira ödemesi kanıtı gibi mümkün olduğunca fazla kanıt toplamanızı öneririz. Elbette her şeyi yazılı bir sözleşmeye kaydetmek daha da iyidir. Bu şekilde daha sonra sorun yaşamaktan kaçınırsınız ve bir anlaşmazlık çıkması durumunda daha güçlü olursunuz.Ana kiralamanın sonunda kira korumasına ne olacak?
Sık sorulan bir soru, ana kiracı ile ev sahibi arasındaki kira sözleşmesinin sona ermesi durumunda kira korumanıza ne olacağıdır, örneğin Devreye devretme. İyi haber: Alt kiracı olarak da korumadan yararlanırsınız. Ana kiracının kira sözleşmesi sona erdiğinde, bu otomatik olarak sizin alt kiracı olarak hiçbir hak olmadan sokakta kalacağınız anlamına gelmez. Çoğu durumda siz de ana kiracının yerine geçersiniz. Ev sahibi daha sonra doğrudan sözleşme ortağınız olur ve ana kiracının izniyle evde gerçekten yaşadığınızı kanıtlayabilmeniz koşuluyla kira korumanızı korursunuz. Lütfen unutmayın: bazı durumlarda ev sahibi sözleşmeyi görüşmek veya düzenlemek için sizinle iletişime geçecektir. Herhangi bir sürprizle karşılaşmamak için devren kiraladığınıza dair (ödenmiş kira veya yazılı sözleşme gibi) kanıtlarınızı mutlaka bulundurun. Bu şekilde, inşaat değişse bile kiracı olarak konumunuz güçlü kalır.Alt kiracı olarak kira korumasından yararlanma hakkım var mı?
Yedek kiracı olsanız bile eliniz boş bırakılmazsınız. Kira koruması, bir evi başka bir kiracıdan (ve dolayısıyla doğrudan sahibinden değil) kiraladığınızda da geçerlidir; örneğin Amsterdam'da bir daire veya Utrecht'de bir kat. Bunun aslında anlamı şudur:- Ast kiralayanınızın yalnızca kira haklarını koruyun.
- Alt ev sahibinizle olan ana kira sözleşmesi feshedilecek mi? Çoğu durumda, otomatik olarak ana ev sahibinin (mülkün sahibi) yeni kiracısı olursunuz. Bu sayede konut güvenliğiniz mümkün olduğu kadar garanti altına alınır.
- Tali kiracı olsanız bile, ev sahibinin kiracılığınızı feshetmesi için yasal bir nedeni olması gerekir ve genellikle adli müdahale gerekir.
Tatil evi kiralarsam kira korumasından yararlanma hakkına sahip miyim?
Kısa cevap: hayır, kısa bir süre için bir tatil evi, apartman dairesi, otel odası veya karavan kiralarken kira koruması geçerli değildir. Texel'de rahat bir yazlık ev veya Airbnb'de kiralamış olmanız fark etmez. rounded-sm dark:bg-indigo-800">Amsterdam ya da Veluwe iddialarına göre mobil evde bir koltuk ayırtın; geçici dinlenme amaçlı konaklamayla ilgili olduğu sürece, yasa size normal konutta olduğu gibi kira koruması sunmaz. Bu, ev sahibinin kararlaştırılan süre sonrasında mahkeme müdahalesine gerek kalmadan kalışı sonlandırabileceği anlamına gelir. Böyle bir durumda bir kiracı olarak, ev sahibi tatil konaklama yerini kendisi için geri almak veya bir sonraki tatilciye kiralamak isterse çok az korumanız olur. Bu nedenle, tatil evi rezervasyonu yaparken kiralamanın süresine ve amacına çok dikkat edin; Hollanda'da kalıcı olarak veya daha uzun süre yaşamak isteyen yabancılar için farklı (ve çok daha güçlü) bir yasal çerçeve geçerlidir.Eşim ve ev arkadaşlarım da kira korumasından yararlanma hakkına sahip mi?
Evet, eşiniz ve ev arkadaşlarınız da sizinle aynı evde yaşadıkları sürece genellikle kira korumasından yararlanırlar. Bu, ana kiracı ayrılır ayrılmaz veya ölür ölmez bunların sokağa atılamayacağı anlamına gelir. Biriniz resmi kiracı olduğu sürece ev sahibi diğer sakinlerin kira sözleşmesini öylece feshedemez. Beklenmedik bir şekilde ölürseniz, çoğu durumda eşinizin veya ev arkadaşınızın kira sözleşmesini devralma seçeneği de vardır. Belirli bir süre birlikte yaşama veya aynı adrese kayıt olma gibi bazı koşullar geçerlidir. Bu nedenle bu konuyu zamanında tartışmak akıllıca olacaktır, böylece hangi durumda olduğunuzu bilirsiniz. Daha fazla bilgi ve kişisel durumlar için her zaman bireysel hukuki destek arayabilirsiniz; örneğin Arslan Avukatları.Yetim olarak, ebeveynlerim ölürse onların kiralık evinde yaşamaya devam edebilir miyim?
Bu, özellikle aile evlerinin az olduğu Amsterdam veya Rotterdam. İyi haber: Çoğu durumda hayatta kalan bir çocuğun, ölen ebeveyninizin/ebeveynlerinizin kiralık evinde yaşamaya devam etmesi mümkündür, ancak bazı kurallar ve istisnalar vardır. Dikkate alınması gereken önemli noktalar:- Zaten ana kiracı veya ortak kiracı mıydınız? O zaman genellikle evde herhangi bir sorun yaşamadan kalabilirsiniz.
- Bir süredir ebeveynlerinizle mi yaşıyorsunuz? Genellikle aynı adreste kalıcı olarak yaşadığınızı kanıtlayabiliyorsanız bu durum geçerlidir (genellikle BRP'ye kayıt yoluyla) (Temel Kayıt Kişileri)—ev sahibi size öylece kapıyı gösteremez.
- Yaş ve aile durumu: Bazı durumlarda, özellikle küçük çocukların olduğu veya ebeveyne bağımlı olunduğu durumlarda yaş ve aile koşulları önemlidir.
Resmi bir konutta yaşıyorsam kira korumasından yararlanma hakkına sahip miyim?
Her zaman değil. İşvereniniz aracılığıyla kiraladığınız ve pozisyonunuzun bağlantılı olduğu bir evde (veya bir çalışanın evinde) expat olarak yaşıyorsanız farklı kurallar geçerli olur. Kira koruması personel konutları için sınırlıdır. Kiranız genellikle işiniz sona erdiğinde durur. Başka bir deyişle, standart olarak olağan kira korumasına güvenemezsiniz; işveren, işiniz biter bitmez kiralamayı feshedebilir. Dolayısıyla yaşam alanı da dahil bir pozisyonu kabul ederseniz bunu aklınızda bulundurun.Oda kiracısı olarak korumayı alt kiralamaya hakkım var mı?
Bu, özellikle ev sahibi veya doğrudan kiraya verme yoluyla ev içindeki bir odayı kiralayan yabancılar arasında sıklıkla sorulan bir sorudur. Maalesef cevap çoğu zaman hayal kırıklığı yaratıyor: Bir oda kiracısı olarak Hollanda'da devren korumadan yararlanmıyorsunuz. Bu, ana kiracı (odanın ev sahibi) ile ev sahibi arasındaki kira sözleşmesi sona erdiğinde odayı kiralama hakkınız da otomatik olarak sona ereceği anlamına gelir. Bilinmesi gereken önemli noktalar:- Her zaman düzgün ödeme yapmış olsanız bile, ana kiralama sona erdiğinde kira sözleşmeniz de sona erer.
- Bu aynı zamanda ev sahibinden kiralıyorsanız da geçerlidir (yani evde ana kiracı da yaşıyorsa).
- Bu gibi durumlarda, ev sahibiyle bu konuda yazılı anlaşma yapılmadığı sürece evde kalma hakkınız yoktur.
Bakımevinde bir oda kiralarsam kira korumasından yararlanır mıyım?
Her zaman değil. Yaşam alanının sağlanan bakımla doğrudan bağlantılı olduğu bir huzurevinde veya kurumda bir oda kiralarsanız kurallar, normal bir kiralık evin kurallarından farklıdır. Çoğu durumda, örneğin artık bakıma uygun olmadığınız veya başka bir yere taşındığınız için, bakım sözleşmesi feshedildiği anda kiranız otomatik olarak sona erer. Bunun somut anlamı şudur: bakım hakkınız sona ererse, odayı kiralama hakkınız da sona erer. Bu nedenle normal kiracılarla aynı kira korumasından yararlanacağınızdan emin olamazsınız. Bu konuda dikkatli olun ve sağlık kurumuyla koşulları önceden net bir şekilde görüşün, böylece herhangi bir sürprizle karşılaşmazsınız. Durumunuzdan emin değil misiniz yoksa hangi haklara sahip olduğunuzdan emin olmak mı istiyorsunuz? Pratik ve kişisel tavsiyeler için lütfen kiracılık avukatlarımızdan biriyle iletişime geçmekten çekinmeyin.Ev sahibi kiralama için normal kira koruması ne zaman geçerlidir?
Ev sahibi kiralama ile - yani ev sahibinin evinde bir oda kiraladığınızda - dokuz aylık bir deneme süresiyle başlarsınız. Bu süre boyunca kira koruması sınırlıdır: Ev sahibi, üç aylık ihbar süresiyle, belirli bir neden olmaksızın kira sözleşmesini feshedebilir. Ancak bu dokuz aydan sonra önemli bir şey değişiyor. O andan itibaren tıpkı diğer kiracılarda olduğu gibi tam kira korumasına sahip olacaksınız. Ev sahibi ancak geçerli bir yasal nedenin varlığı halinde kiralamayı sonlandırabilir. Fesih fikrine katılmıyor musunuz? Bu durumda kira sözleşmesinin gerçekten sona erip bitmediğine yalnızca hakim karar verebilir.Ev sahibi kiralamada ilk 9 ay kira korumasına sahip miyim?
Ev sahibi kiralama için (ör. ev sahibinin kendi evinde bir oda kiralıyorsanız) normal kiralık mülkten farklı kurallar geçerlidir. Uygulamada kiracı olarak ilk 9 ay boyunca herhangi bir kira koruması almayacaksınız. Bu, ev sahibinin bu deneme süresi boyunca sözleşmeyi herhangi bir sebep göstermeksizin feshedebileceği anlamına gelir. Elbette 3 aylık ihbar süresine uyması gerekmektedir. Bu ilk 9 aydan sonra durum değişir. O andan itibaren standart kiralama korumasından yararlanacaksınız. Ev sahibi bu durumda kira sözleşmesini yalnızca yasal bir nedenden dolayı feshedebilir ve aynı fikirde olmamanız durumunda nihai kararı hakim verecektir. Bu şekilde, deneme süresinin ardından Hollanda'daki diğer kiracılar kadar iyi korunursunuz.Ev sahibi kira sözleşmesini ne zaman feshedebilir?
Ev sahibi yalnızca aşağıdaki durumlarda kira sözleşmesini feshedebilir:
-
Yasal olarak sona eren geçici kira sözleşmesi
-
2016 yılından bu yana geçici sözleşmeler (ör. 1 veya 2 yıllık) akdetmek mümkün hale geldi. Daha sonra ev sahibi sözleşmeyi feshedebilir ancak bunun zamanında bildirilmesi gerekir.
Geçici bir kira sözleşmesiyle, kira koruması kararlaştırılan bitiş tarihine kadar geçerlidir. Bu süre içerisinde ev sahibi sözleşmeyi zamanından önce feshedemez. Ev sahibinin ihbar süresine uyması şartıyla, anlaşmaya varılan sürenin sonunda kiralama otomatik olarak sona erer. Not: Ev sahibi, sözleşmenin fiilen sona erdiğini yazılı olarak bildirmelidir. Bu işlemin bitiş tarihinden en az 1 ay, en fazla 3 ay önce yapılması gerekmektedir. Ev sahibi bunu yapmıyor mu yoksa çok geç mi yapıyor? Geçici sözleşme daha sonra otomatik olarak süresiz bir sözleşmeye dönüştürülecek ve bu nedenle tam kira koruması uygulanacaktır.
-
-
Kendi kullanımım
-
Ev sahibi evde kendisi yaşamak istiyor. Hakim bunun haklı olup olmadığını sıkı bir şekilde değerlendirir.
-
-
Varsayılan veya zayıf kiracılık
-
Örneğin, kiranın yapısal olarak ödenmemesi veya evin ciddi şekilde ihmal edilmesi.
-
-
Acil kişisel kullanım
-
Örneğin, kiracının katılımıyla gerçekleştirilemeyen yıkım veya yenileme çalışmaları.
-
-
Karşılıklı rıza
-
Kiracı ve ev sahibi fesih konusunda anlaşırsa.
-
Ölüm durumunda ortaklar veya ev arkadaşları kirayı üstlenebilir mi?
Bir yabancı olduğunuzu ve eşiniz veya ev arkadaşınızla kiralık bir evi paylaştığınızı varsayalım. Ana kiracı beklenmedik bir şekilde ölürse kira sözleşmesine ne olur? Neyse ki Hollanda yasaları da bunun için koruma sağlıyor. Birçok durumda, bir partner veya ev arkadaşı, belirli koşulların karşılanması koşuluyla kira sözleşmesine gerçekten devam edebilir. Örneğin:- Kayıtlı birliktelik veya evlilik: Eşiniz resmi olarak sizinle birlikte yaşıyorsa ve kalıcı olarak paylaşılan bir ev varsa, çoğunlukla ana kiracı olarak kira sözleşmesine devam edebilir.
- Uzun süreli birlikte ikamet edenler: Daha uzun bir süre birlikte yaşadığı ve aynı evi paylaştığı açıkça görülen ev arkadaşları da bazen sözleşmeyi devralma hakkına sahip olabilir.
- belediyeye kayıt: Partnerin veya ev arkadaşının ev adresinde kayıtlı olması önemlidir.
Ev sahiplerinin yaptığı yaygın hatalar
-
Ev sahipleri, yabancıların hakları konusunda daha az bilinçli olduklarını ve sözleşmeleri zamanından önce feshetmeye çalıştıklarını düşünüyor.
-
Yabancılar genellikle ev sahibinin bir ay içinde ayrılmaları gerektiğini söylediği "tehdit mektupları" alıyor. Gerçekte bu genellikle yalnızca mahkemeler aracılığıyla yapılabilir.
Pratik örnekler
-
Amsterdam'daki gurbetçi: bir ay içinde evden çıkması gerektiğini belirten bir mektup aldı. Hakim, ev sahibinin geçerli bir nedeninin bulunmadığına ve yabancının kalabileceğine karar verdi.
-
Lahey'deki uluslararası çalışan: geçici olarak bir ev kiraladı, ancak ev sahibi sözleşmeyi bitiş tarihinden önce feshetmeye çalıştı. Bunun yasa dışı olduğu ilan edildi.
-
Rotterdam'daki Öğrenci: "rahatsızlık" iddiası nedeniyle tahliye tehdidiyle karşı karşıya kaldı. Hakim durumun böyle olmadığına karar verdi ve öğrencinin kalmasına izin verildi.
Kira sözleşmesinin feshi üzerine yabancılar için kontrol listesi
-
📑 Sözleşmenizin geçici mi yoksa süresiz mi olduğunu kontrol edin.
-
📅 Ev sahibinin bildirim verip vermediğini not edin (en az 1-3 ay önceden).
-
⚖️ Hiçbir zaman fesih işlemini kabul etmeyin.
-
📉 Tahliyeyi önlemek için daima kirayı ödeyin.
-
👨⚖️ Ev sahibinin tehdit etmesi durumunda derhal bir avukata danışın.
Sık sorulan sorular (SSS)
1. Ev sahibim kiracılığımı sonlandırabilir mi?
Hayır, bu yalnızca yasal bir nedenden dolayı ve genellikle mahkeme aracılığıyla mümkündür. Ev sahibiniz kira sözleşmesini öylece sonlandıramaz; bunun için katı kurallar var. Ayrıca iptali de kabul etmelisiniz. Kira sözleşmesinin feshedilmesini kabul etmiyorsanız, ayrılmanıza gerek yoktur. Ancak ev sahibinin geçerli bir hukuki nedeni olması ve hakimin de kabul etmesi halinde kira sözleşmesi fiilen feshedilebilir. Yani: Yanlışlıkla ayrılmanız istenirse her zaman itiraz edin ve gerekirse davayı hakime iletin.
2. Kira koruması, geçici sözleşmeye sahip yabancılar için de geçerli midir?
Evet, ancak kurallar biraz farklıdır. Geçici sözleşmelerde, ev sahibinin bunu zamanında bildirmesi koşuluyla kira süresi sona erdikten sonra sona erer.
3. Ev sahibim hemen ayrılmam gerektiğini söylerse ne olur?
Ayrılmanıza gerek yok. Tahliyeye yalnızca hakim karar verebilir.
4. Ben bir göçmenim ve memleketime dönüyorum. Herhangi bir düzenleme yapmam gerekiyor mu?
Evet, sözleşmedeki bildirim süresine uygun olarak kiralama işlemini zamanında iptal edin.
Sonuç
Hollanda'daki gurbetçiler diğer kiracılarla aynı kira korumasına sahiptir. Ev sahibi kira sözleşmesini öylece feshedemez. Tahliyeye nihai olarak yalnızca hakimin karar verebileceğini lütfen unutmayın.
Arslan Advocaten'in kira hukuku avukatları, kira sözleşmesinin feshi ve tahliyesine ilişkin anlaşmazlıklarda yabancılara yardımcı olur.